L’OBBLIGO DELL’ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE PER LE SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE DAL PRECEDENTE PROPRIETARIO.

Non di rado, quando si acquista un immobile in condominio, ci si può imbattere nella circostanza che il precedente proprietario non abbia saldato completamente le spese condominiali maturate alla data del rogito di trasferimento di proprietà. Delle pregresse spese condominiali può essere – quantomeno parzialmente – chiamato a risponderne anche l’acquirente dell’immobile, ai sensi e per gli effetti dell’art. 63, comma IV, disp a5. al cod. civ. che dispone testualmente: “chi subentra nei diri. di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all‘anno in corso e a quello precedente”. Questa regola è inderogabile, ovvero non può essere derogata nemmeno dal regolamento di condominio (anche se di natura contrattuale) o da una contraria delibera assembleare.

Cosa vuol dire “responsabilità solidale”? Significa che l’acquirente risponde, insieme al venditore dell’immobile, dei contributi condominiali dovuti nei due anni precedenti l’acquisto: è un rafforzamento della garanzia del credito nei confronti del condominio. L’obbligo esiste anche in caso di acquisto dell’immobile all’asta. L’anno, cui fa cenno l’art. 63 deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, che non coincide necessariamente con l’anno solare: il termine da cui partire per considerare il biennio di responsabilità solidale sarà, nel caso di vendita tra privati, il rogito notarile di acquisto, nelle procedure di pignoramento immobiliare il decreto di trasferimento. E’ bene chiarire che l’acquirente risponde in via solidale per i soli gli oneri condominiali relativi al biennio antecedente l’acquisto, non delle spese relative ad annualità precedenti, anche se riportate a “nuovo” negli esercizi condominiali successivi (di solito indicato in “saldo esercizi precedenti”).

Inoltre, è importante distinguere tra le spese relative:

– alla manutenzione ordinaria, per le quali ha rilievo il momento in cui viene a compiersi effettivamente l’attività gestionale;

– alla manutenzione straordinaria, la cui imputazione si ricollega al momento dell’approvazione della delibera assembleare. In tema di spese straordinarie, in altri termini, il nuovo acquirente risponde solo se, al momento dell’approvazione della delibera assembleare, era legittimato a partecipare all’assemblea e ad impugnare la relativa delibera.

La delibera che individua il soggetto tenuto a sopportare gli oneri straordinari è quella con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione del piano di riparto degli oneri, non l’adozione di una precedente delibera meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà, il venditore perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee. A ciò consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, che invece potrà essere richiesto nei confronti del nuovo proprietario. Va rammentato che nell’opposizione all’eventuale decreto ingiuntivo emesso ex art. 63, ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione condominiale che, qualora non privata di detto carattere, costituisce titolo di credito del condominio e prova l’esistenza di tale credito, legittimando non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme all’esito del giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito è ristretto solamente alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della deliberazione assembleare relativa all’approvazione della spesa ed alla ripartizione degli inerenti oneri.

Resta ovviamente inteso che, qualora il nuovo proprietario (l’acquirente dell’immobile) dovesse pagare gli oneri condominiali del biennio prima all’acquisto, potrà poi a sua volta chiedere al precedente proprietario di rimborsare le somme versate (per suo conto) al condominio.

A cura dell’ Avv. Walter Giacardi

Realizzato con il contributo della Camera di Commercio di Torino