AGEVOLAZIONI PER L’ ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, O ABITAZIONE PRINCIPALE.

È noto il favore del legislatore italiano verso l’acquisto della prima casa. Il “mito” della casa di proprietà ha origini storiche e sociali molto risalenti, non solo nel nostro paese. Certo è che le misure introdotte in tema di “agevolazioni prima casa” hanno lo scopo di favorire l’accesso all’ abitazione principale di proprietà, offrendo un trattamento fiscale di favore – che si risolve in una notevole riduzione sulle imposte ordinariamente dovute – per quegli acquisti; che abbiano come fine dichiarato la destinazione dell’immobile a prima casa dell’acquirente, considerato il presunto fine non speculativo dell’acquisto. La prima casa è stata per la prima volta introdotta come agevolazione transitoria all’inizio degli anni ’80 del XX secolo per gli acquisti sottoposti ad imposta proporzionale di registro; nel 1993 è stata ulteriormente estesa agli acquisti soggetti ad Iva (da impresa costruttrice o ristrutturatrice), per essere infine nel 2000 estesa anche agli acquisti a titolo gratuito (donazioni e successioni). Affianca l’agevolazione per l’acquisto un’altra misura, che ha avuto in verità negli ultimi anni vicissitudini altalenanti  e che riguarda sempre la prima casa, o, meglio, la casa di abitazione principale: l’esenzione dall’ICI/IMU. Ma andiamo con ordine.

AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Consistono in una forte riduzione della tassazione sulla compravendita. Come noto, tutti gli atti traslativi (compravendite, donazioni) di diritti reali sono soggette a tassazione; in particolare ad esse viene applicata, in rapporto al valore dello scambio, l’imposta di registro (o, alternativamente, l’IVA) e le imposte cosiddette ipotecarie e catastali. Nel caso di acquisto di prima casa, indipendentemente al valore dello scambio (prezzo o valore del bene) la tassazione è stabilita come segue:

–Imposta di registro -> 2% anziché il 9%

–IVA -> 4% (acquisto da costruttore entro i 5 anni) anziché 10%

–Imposte ipotecarie e catastali -> misura fissa € 200.

Per poter fruire dell’agevolazione:

–L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi la residenza

–L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione di diritti reali su altra casa nel medesimo Comune –L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con agevolazioni prima casa (salva alienazione vecchia prima casa entro 1 anno dall’acquisto della nuova)

Si decade dall’agevolazione, con ripristino della tassazione in misura piena oltre sanzioni al 30% ed interessi:

–In caso di dichiarazione mendace sulla residenza

–In caso di vendita prima che siano trascorsi 5 anni

–Mancata alienazione entro l’anno della casa acquistata con benefici in caso di un secondo acquisto con benefici.

L’Agenzia delle Entrate ha termine di 3 anni dalla data in cui l’atto è stato registrato per accertare l’insussistenza dei requisiti per il beneficio [art. 76 comma 2 lettera c) DPR 131/1986]

ESENZIONE IMU L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (Art. 13, comma 2, DL 201/2011). “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare* dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. “Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”. * così modificato dall’art. 4 comma 5 L. 26/04/2012 n. 44 (precedente formulazione: «dimora abitualmente e risiede anagraficamente») Abitazione principale ai fini UM è concetto diverso da prima casa e può anche non coincidere con essa. Ciò che rileva ai fini IMU è la convivenza familiare -> un’unità immobiliare può essere riconosciuta abitazione principale solo se costituisce la dimora abituale non solo del ricorrente, ma anche dei suoi familiari, non potendo sorgere il diritto alla detrazione nell’ipotesi in cui tale requisito sia riscontrabile solo nel ricorrente ed invece difetti nei familiari.

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A cura dell’ Avv. Elena Bisio

Realizzato con il contributo della Camera di Commercio di Torino